Varjatud puudused kinnisvaratehingutes – müüja vastutus ja ostja õigused

“Kõik ei ole kuld, mis hiilgab”

Mõnikord võib aga juhtuda, et pealtnäha tip-top korter või maja ei ole päris sellises korras nagu algselt näis ja esinevad puudused, mida esmapilgul kuidagi tuvastada ei ole võimalik. Seda nii järelturu kui ka uusarenduste korral. Need ongi varjatud puudused.

Enamlevinud varjatud puudused on näiteks:

• hallitus

• veekahjustus

• putukakahjustused või prussakad (sh kortermajas, isegi kui mitte konkreetses korteris).

• kaevu või veevarustuse probleemid

• elektrisüsteemi probleemid

• katuse seisukord ja lekked

• sanitaartehnilised ja kanalisatsiooniga seotud probleemid

• vundamendi ja konstruktsioonidega seotud probleemid

• naabruskond (liiklusmüra, tehas, baarid jmt)

• jmt.

Tegemist on valdavalt probleemidega, mille tuvastamiseks on tihtipeale tarvis kaasata ekspert ja mille likvideerimine võib kaasa tuua võrdlemisi suured kulud. Tuleb ette, et probleeme ei saagi kõrvaldada ja need takistavad objekti kasutamist, halvendavad oluliselt elukvaliteeti või muudavad kodu elamiskõlbmatuks või koguni eluohtlikuks. Ja siinkohal ei ole müügitehingu korral juriidilisest vaatest vahet, kas endine omanik oli puudusest teadlik või mitte – vastutus lasub temal.

Sestap tasub kinnisvara varjatud puudustesse suhtuda väga tõsiselt ja tegeleda nendega kindlasti enne ostu-müügi tehingut. Hilisemate probleemide vältimisel kannavad olulist rolli mõlemad – ennekõike müüja aga ka ostja.

Näiteks, kui ostja avastab peale tehingut mõne (varjatud) puuduse, siis sõltumata sellest, kas müüja oli sellest teadlik või mitte, võib ostja esitada nõude – lepingust taganemiseks, tehingu hinna langetamiseks ja vahe kompenseerimiseks või puuduste kõrvaldamisega seotud kulude katmiseks. Välistada ei saa ka ostja kiuslikkust, kui ta ka kõige pisemaid vigu püüab varjatud puudustena “läbi suruda”.

Probleeme on kõige lihtsam ennetada, kui mõlemad osapooled on teadlikud oma õigustest aga ka vastutusest. 

Müüja õigused ja kohustused

• Oleme seda palju kordi ka varasemalt rõhutanud, kuid kui vähegi võimalik, tasub kinnisvara tehingutesse kaasata maakler – temal on kogemus, millele toetudes saab ta abiks olla muu hulgas ka omaniku enda jaoks varjatud puuduste tuvastamisel ning ostjale kommunikeerimisel.

• Müüja (olgu siis omanik või maakler) kohustus on igal juhul avalikustada kõik teadaolevad, seal hulgas ka varjatud puudused, eelistatult juba müügikuulutuses või objekti kataloogis (koos piltidega), ja anda ostjale võimalus adekvaatse info põhjal kaalutletud otsus langetada.

• Nii nähtavatest kui ka varjatud puudustest tuleb teavitada ka hindajaid, kes vastava info hindamisaktis fikseerivad ja hinnastamisel arvesse võtavad.

• Nii nähtavad kui ka varjatud puudused tasub kirjeldada ka notariaalses lepingus aga ka üleandmise ja vastuvõtmise aktis – nii nõustuvad puudustega ametlikult nii müüja kui ka ostja ning välistatakse hilisemad vaidlused. Ühtlasi muutub varjatud puudus lepingus kajastumise tulemusel hoopis kinnisvara omaduseks.

• Kui tehing sooritati maakleri vahendusel ja varjatud puudused ilmnesid pärast tehingut, siis igal juhul tasuks nii infovälja kui probleemide lahendamisse ka seesama maakler kaasata, kes saab abiks olla nii nõu kui oma võrgustikku kuuluvate ekspertidega.

Ostja õigused ja kohustused

• Alati tasub enne ostu sooritamist põhjalikult soetatava objektiga kasvõi mitu korda tutvuda. Seejuures on mõistlik kaasata ka eksperte (ehitusekspertiis või spetsiifilisema kahtluse korral elektri-, torustiku-, konstruktsioonide spetsialist) – jah, see toob kaasa mõningase kulu, kuid annab südamerahu või aitab hulga tulevasi probleeme ennetada.

• Kui varjatud puudus ilmnes peale tehingut, tuleb viivitamatult müüjat (ja maaklerit) sellest kirjalikult teavitada. Seejärel peab müüja kujundama seisukoha, kas ta nõustub, et tegemist on puudusega või mitte ning pooled asuvad lahendust otsima. Kui maakler kaasata, saab ka tema lahenduse leidmisel olla abiks.

• Kui on tõendatav, et puudus esines kinnisvara valduse üleandmise hetkel, ei ole ostja jaoks vahet, kas müüja oli sellest teadlik või mitte – vastutus lasub müüjal.

• Uusarenduse korral võivad puudused ilmneda alles hoone mõningase ekspluateerimise järel, näiteks mängivad rolli temperatuurid (külm, kuum), niiskus ja sademed, pinnase vajumine – seega tasub enne tehingu sõlmimist üle vaadata garantii tingimused.

• Varjatud puuduse ilmnemisel on ostjal mitmeid võimalusi – nõuda puuduse kõrvaldamist (endine omanik korraldab ja tasub vajalike tööde eest), nõuda puuduse kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist (ostja organiseerib ise parendustööd), nõuda tehingu tagasipööramist. Tehingu tagasipööramine eeldab väga olulise puuduse esinemist, mis mõjutab oluliselt elutingimusi või muudab objekti elamiskõlbmatuks. Näiteks puudulik küttesüsteem ei toimi – maja on ostetud suvel ja talvel selgub, et seda pole võimalik mõistlikult soojaks kütta ja tuleks ehitada täiesti uus soojasülm või parandada hoone soojapidavust.

Hea näide varjatud puudusega seotud lahenduskäigust

Omanik müüs ise oma 2-toalist korterit ja oli potentsiaalse ostja suhtes aus tunnistades, et korteris on midagi elektriga lahti. Esikus ei põle tuli ja köögis mõned pistikud ei tööta. Müüja ei soovinud probleemi kõrvaldamisega tegeleda ega kulutusi teha. Ja samas, keegi ei teadnud, mis probleemi põhjustas või kui ulatuslik see olla võis. Kas lahendamiseks tuleb lammutada koridori ripplagi, puurida seintesse auke või hoopis kogu korteri elektrijuhtmestik välja vahetada ehk kui suureks kujuneb probleemi kõrvaldamisega seotud kulu? Kas see kulu tuleks müügihinnast maha arvata? Samas oli ostja veendunud, et soovib tehinguni jõuda. Osapooled leppisid kokku, et kutsuvad kohale elektriku ja jagavad omavahel ekspertiisi tasu. Probleem osutus lihtsalt ja soodsalt lahendatavaks ning fikseeriti ka notariaalses lepingus. Kõik võitsid.

Kinnisvara varjatud puudustega seonduvat reguleerib Eestis võlaõigusseadus.

• Alevtina Tjulkina, nooremmaakler
  kinnisvara järelturu ekspert #1