Kuidas toimida, kui ostja soovib kinnisvara soetada järelmaksuga?

Esiteks saab tehingu vormistada nii, et ostja saab kohe kinnisvara omanikuks ja ostuhinna tasumise tagamiseks koormatakse objekt hüpoteegiga. See annab müüjale õiguse nõuda kinnisasja sundmüüki, kui ostja ei tasu kinnisvara eest kokkulepitud viisil. Sellisel juhul ei pea ostja ka müüjalt remondi tegemiseks nõusolekut küsima ja müüjal pole samal ajal ohtu, et tema kinnisvara ära rikutakse.

Teine võimalus osta kinnisvara järelmaksuga on selline, et ostja saab kinnisvaraobjekti omanikuks alles pärast seda, kui on ostuhinna täielikult tasunud. Kui kokkulepe sõlmitakse nii, et ostja saab kinnisvara omanikuks pärast selle eest tasumist, siis saab kanda kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärke. See tagab, et ostjal on õigus nõuda müüjalt pärast ostuhinna tasumist kinnisvaraobjekti omandiõiguse üleandmist. Sellise tehingu puhul on aga müüja riskid suuremad, sest tal ei ole võimalik objekti ostja nõusolekuta kellelegi teisele müüa ka siis, kui ostja satub makseraskustesse ning näiteks tekib vaidlus selle üle, kas ja kui palju peab müüja tasutud ostuhinnast ostjale tagastama.

Kõige turvalisem järelmaksuga ostu kokkulepe

... on selline, kus ostja saab kohe kinnisvara omanikuks ning ostuhinna tasumist tagab hüpoteek ehk kinnisasja pandiõigus. See annab müüjale suurema kindluse ja vähendab riske ning ka ostja ei pea omandiõiguse üleandmise pärast muretsema. Kui ostja lubab tasuda kinnisvara eest osade kaupa ja ei võta pangast laenu, siis tuleb meeles pidada, et müüjatel ei ole ostja maksevõime hindamiseks sellist võimalust ega oskust, nagu näiteks pangal. Seega tuleb omanikul arvestada, et kui ostja ostuhinda ei tasu, siis jäävad tema kanda ka kõik võla sissenõudmisega seotud kulud ning hüpoteegi seadmisel tuleks arvestada, kas müüjal on õigus neid panditud kinnisvaraobjekti müügi korral tagasi nõuda. Mis võib juhtuda siis, kui ostu-müügileping teha notarita?

Riskid

Kinnisvara müümisel järelmaksuga tuleb ette juhtumeid, kus osapooled teevad omavahel kokkuleppe kinnisvara eest tasumise osas ja lepivad kokku, et notari juurde minnakse alles siis, kui kogu summa on müüjale tasutud. Selline lahendus on aga ostja jaoks väga riskantne, sest ostja ja müüja vahel notarita sõlmitud müügileping on õigustühine ning ei anna ostjale mingit õigust nõuda müüjalt kinnisvara omandiõiguse üleandmist. Ostja saab selle paberiga ehk tõendada, et on müüjale raha maksnud, kuid ainus, mida müüja pahatahtlikkuse vastu teha, on nõuda makstud raha tagastamist. Kinnisvara omanikuks jääb ikkagi müüja, sest omanik on see, kelle andmed on kantud kinnistusraamatusse.

Kokkuvõtteks

Kinnisvara ost ja müük järelmaksuga võib olla teatud asjaoludel mõistlik valik, kuid see nõuab läbimõeldud kokkuleppeid. Soovitan kõigil pooltel alati konsulteerida notariga, et teha turvaline ja mõlema poole huve ning võimalusi arvestav tehing ning kogu omavahel kokkulepitu tuleks ka notarile avaldada. Notaritel tuleb ette olukordi, kus müüja ja ostja notari juures ütlevad, et neil on kõik omavahel kokku lepitud ja tuldi ainult vormistama ning ei mõisteta, et kõik, mis on kokkulepitud. peab tulevikuvaidluste ärahoidmiseks kajastuma ka kirjalikus kokkuleppes, mis sünnib sealsamas notari laua taga.

Üksnes osalejatelt saadud teabe põhjal saab notar lepingusse kirja panna konkreetse kinnisvara müügi tingimused: hinna; kuidas ostja teeb osamakseid; millal võtmed üle antakse; milline on müüdava asja seisukord ja puudused, kuni selleni välja, mis saab siis, kui müüja või ostja kokkulepet rikub.

Kinnisvara omandiõiguse üleandmise kokkuleppeid ei saa sõlmida köögilaua taga, need peavad olema sõlmitud notariaalses vormis ning notar on osalejate erapooletu õigusnõustaja.