Mul tuli mõte kinnisvara müüa. Millest alustada?

Kinnisvara hinnad on laes. Sestap on just nüüd müügiks parim aeg, sest nõudlus ületab pakkumise. Seda muidugi siis, kui müüakse õige turuhinnaga. Kinnisvara müügiga ja tegelikult ju ka ostuga seoses tekib kindlasti palju küsimusi. Kõiki ja ülemäära põhjalikult ma neid siin täna lahti ei haruta.  Siiski – kusagilt tuleb alustada. 
Kuidas müüki ajastada ja milline on õige hind? Millest alustama peaks? Kuidas see kõik üldse käib? Järgnevas loos kirjutangi, mis on minu jaoks esmatähtis ja millest ma ise alustaksin.

Kas müüa ise või kaasata maakler?

Kas tegeleda kogu protsessiga ise või kaasata siiski kinnisvara maakler? See on üks peamisi küsimusi müügimõtte tekkides. Tore ju, kui keegi võtaks kogu asjaajamise enda peale. Samas, Eestis võib kinnisvaramaakleriks hakata igaüks ilma eelneva koolituseta või asjakohaseid seaduseid tundmata. See aga teeb erinevate maaklerite taseme, ettevalmistuse, suhtumise ja kokkuvõttes teeninduse väga erinevaks ja tõstatab omakorda küsimused, kuidas leida hea maakler ja milline on üldse hea maakler? Ise müües aga pead põhjalikult teadma ja tundma nii oma kinnisvara kui ka kogu müügiprotsessiga seonduvat, sh ka seadusandlust sa ise:

• kas dokumendid on korras ja kuidas seda kontrollida;

• missugused kohustused on minul kui müüjal

• kas kinnisvaral on kehtiv kasutusluba, kas mul on seda üldse vaja;

• kas minu juriidilised teadmised on piisavad, et müügiprotsess edukalt läbi viia;

• kas saan kõigega ilma kõrvalise abita hakkama;

• kas proovida ise või kaasata ikkagi maakler?

Eks otsuse peavad kõik kinnisvaraomanikud, kes seda müüa soovivad, lõpuks ikkagi ise tegema. Ühest vastust ei ole. Minu soovitus aga on…

...kaasa maakler, sest:

• tema teab, millest seda protsessi alustama peab,

• tal on oskused, mis aitavad näiteks sinu kinnisvara müüki kiirendada (see on ju sinu eesmärk - kiiresti, tulusalt ja lihtsalt?),

• ta on professionaal, kes võiks panna asjad kiiremini sujuma

• ta “hoiab su kätte” müügiprotsessi kestel ja viib sind võiduka tehinguni

• ta pakub sulle väärtust oma juriidiliste teadmistega, turuinfo ja hinna määramise kogemusega – igapäevaselt kinnisvaraturul tegutsedes on tal ülevaade aktiivset turust;

• tal on siseinfot, koostöös teiste maaklerite, hindajate ja asjakohaste gruppidega

• tal on ka rohkem kogemusi kinnisvara kuulutuse reklaamimisel, sh vajalikud kontaktid

• ta on ka läbirääkija, kes hoiab kokku sinu aega, energiat ja närve – ta teeb sinu eest ka ebamugavad või vahel lausa ebameeldivad jutuajamised.

Millise hinnaga tuleks müüa?

Üks olulisemaid küsimusi kinnisvaras on hind ja seda suure H-tähega. Milline on minu kinnisvara õige ja õiglane hind? Selline, mis on minu arvates piisav ja ostja arvates hea diil? Kõige õigema vastuse saamiseks, tuleks see küsimus esitada hindajale. Kui mõtled, miks ma seda ise ei võiks teha, siis vastus on, et võid ikka, aga kuidas sa tead, et “panid täppi”? Kui hind on liiga madal, siis riskid, et osa raha jääb saamata, kui liiga kõrge – ei teki huvi ostjal. Kogenud hindaja aga suudab väga kiirelt sinu kinnisvara väärtust mõista ja vastava akti koostada. Kui hind on õiglane, st turuväärtuse ligilähedane, on ka suurem tõenäosus, et leiad ostja kiiremini ja kauplemisele oma aega ega energiat kulutama ei pea. Muidugi ei ole keelatud ka oma kinnisvara müüki turuväärtusest odavama hinnaga alustada, Nii saad tekitada konkreetsed huvilised, keda enampakkumise protsessi kaasata. Ja müügiprotsess kiireneb!

Mida müügiks veel vaja läheb? 

Loomulikult midagi silmaga nähtavat, ehk fotod või miks mitte ka videotuur. Ehk siis, kui hind paigas, siis tuleb astuda järgmine samm – palka profifotograaf (võid seda ka maakleri abil teha), kes teeb foto või video ja on muu hulgas ka kogenud kinnisvara pildistamisel. On ju suur vahe, kas pildistada mõnd ilutoodet, toitu taldrikul, inimesi või kinnisvara. Enamgi veel, kui pilt on väärt “tuhat sõna”, siis videotuur enamgi veel. Kui neid veel koos kasutada, siis saab ostuhuvilistele anda põhjaliku ülevaate. See ülevaade on aga väga tähtis kaugemal asuvatele huvilistele – nii jääb ära asjatu ajakulu, mis edasi-tagasi sõitmisega kaasneks.

 
Väga tähtis on ka piltide järjekord kinnisvaraportaalides. Kuna enamus ajast viibivad inimesed tõenäoliselt siseruumides (kui ei ole tegemist just ehitiseta kinnisvaraga), siis on ülimalt tähtis, et esimesed fotod oleksid just siseruumidest ja alles siis väljast ja õuealast. Minu soovitus oleks piltide asemel isegi video teha, sest inimeste ruumitaju on väga erinev. Video aga annab parema ülevaate ja selge ettekujutuse, millega tegu on.

Ja viimaks – objekti info ehk hulganisti küsimusi detailide kohta:

• suurus,

• parkimiskoht (-kohad),

• konstruktsioonid ja materjalivalik,

• ehitise ajalugu,

• kas seal on kitsendusi,

• kas on muinsuskaitse all,

• millal viimati remonditud,

• kas on kasutusluba,

• kas on seatud hüpoteek, jne.

See info on kõigile kättesaadav ehitisregistrist. Pea meeles, et müüjal on kohustus teatada ka varjatud vigadest. Näiteks, kui tegemist on vanema objektiga, siis räägi oma valitud maaklerile ausalt ka puudustest, ära liialda, ilusta, ega hoia tõde enda teada, see võib lõpuks kohtus kalliks maksma minna.

Niisiis - kui oled otsustanud, et nüüd on sinu aeg oma kinnisvara müüa, läbi rääkinud asja- ja ajakohaste teadmistega maakleriga, siis hakka pihta!

• Kaarel Must, maakler
  kinnisvara järelturu ekspert #1
  inspireerituna Jüri Preobraženski, Tõnu Toompargi ja kolleeg Jaanika Taru teadmistest