Kui keeruliseks võib osutuda ühe korteri müük?

Kinnisvaratehingute juures ei ole enne midagi kindlat, kui kinnistusraamat seda kinnitab. Punkt. Järgnevalt toon lugejani oma hiljutise kogemuse, mis notar Edgar Grünbergi sõnu suurepäraselt ilmestab. Kirjeldan kogu protsessi võrdlemisi detailselt ja räägin sellest, kui keeruliseks kujunes ühe võrdlemisi väikese Tartus, Annelinnas, Kaunase puiesteel asuva 2-toalise hüpoteeklaenuga soetatud korteri müük. Oodatud kinnituseni kinnistusraamatus kulus enam kui 14 kuud.

Alustagem algusest. See oli 24. augustil 2022. aastal, mil minuga võttis ühendust kolleeg, Harmond Kinnisvaraagentuuri kutseline maakler Egle Selge. Põhjuseks, nagu kinnisvaramaailmas ikka, aeg-ajalt ka üksteise kontaktide jagamine ja objektide vahendamine. Nii ka seekord. Egle alaliselt Norras elav klassiõde, nimetame teda Kadriks, kaalus oma Tartus asuva 2-toalise korteri müüki. Kuigi ta polnud oma soovis lõpuni kindel, siis peale mõningast arutamist ja minu objektil käiku jõudsime umbes nädalapäevad hiljem otsuseni asuda tegutsema Kadri Kaunase puiestee 17 asuva korteri müügi suunal.

Septembri teises pooles sain Kadrilt teada, et selle korteri soetamiseks sai omal ajal pangale tagatiseks "antud" õe korter. Hüpoteeklaen on ju iseenesest võrdlemisi tavapärane ja levinud, kuid Kadri õe ootamatu surm 2019. aastal ja lõpule viimata pärimismenetlus seoses tagatiseks oleva korteriga tõotas ridamisi väljakutseid. Niisiis, müügitehingu juures peaksid seega kohal viibima kõik pärijad ja selgus, et neid on kokku lausa viis – Kadri õe abikaasa, üks alaealine ja kolm täisealist last, kellest üks on raske puudega ja eestkostjaks kohalik omavalitsus. Ühtlasi ilmnes, et õemees plaanib tagatiseks olnud korteri Kadri ja tema õe emale tagasi kinkida, mis niiehknii vanaproua elukohaks oli. Kuna aga Kadril oma lahkunud õe perega kuigivõrd lähedasi suhteid ei olnud, näis kogu ettevõtmine üsna võimatu missioonina. Sestap näis ainuõige otsusena just minul kui neutraalsel osapoolel kogu protsess, asjaajamine ja suhtlus üle võtta. Kuna võrrandis oli palju tundmatuid ja pärandiga seotud asjade kulgu oli keeruline prognoosida, otsustasime esiti objekti mitte veel avalikult müüa.

Olukord oli mõistagi segane, mistõttu pidasime nõu Tartu Tasku notaribürooga, et saada eeskätt soovitusi, kuidas leida lahendusi nii, et kõiki osapooli säästa. Saime selguse, et hüpoteegi loovutamiseks või kustutamiseks vms tehinguks on vajalik kohtu luba alaealise nimel tehingu tegemiseks.

Konsulteerisin ka Kaunase pst korteri hüpoteegipidaja ehk LHV pangaga, kes pakkus lahendusena Kaunase puiestee korteri ennetähtaegset laenu tagasimaksmist. Kuna Kadril sellist summat kusagilt võtta ei olnud, tuli edasi liikuda alustatud rajal.

Pidasin kirja teel nõu ka vandeadvokaadi, kinnisvarajuristi ja notariga. Arvamusi ja ideid, kuidas ikkagi üht pealtnäha täiesti tavalist 2-toalist korterit taolises olukorras kõikide osapoolte jaoks kõige sujuvamalt ja valutumalt müüa, sain omajagu. Kõigele vaatamata, aruta millise nurga alt tahad, peamine roll jäi ikka tagatiseks olnud korteri pärijatele. Sinna seega ka oma fookuse seadsin ning asusin otsima koostöökohti Kadri surnud õe abikaasa ja laste isaga. Protsess kippus aga toppama ja venima, sest pärijate huvi asjaga tegeleda püsis leige ning ka muid tegemisi-toimetamisi oli palju.

Ka kohtuveskid jahvatavad teadupärast kaua ja vastuseid-otsuseid tuleb pikalt oodata. Ja kui juhtumisi oli esitatud infos mingi lünk või detail puudu, tuli taotlused uuesti esitada ja kõik algas otsast peale. Et üldse päritava varaga tehinguid teha, peavad kõik pärijad sellega nõus olema. Selleks tuli Kadri õe abikaasal muu hulgas taotleda ka oma kahe lapse (alaealine laps, puudega täisealine laps) esindamiseks eestkoste luba.

• Pane tähele: pärandite korral peab olema pärimisprotsess lõpule viidud ning pärimistunnistus notari poolt väljastatud. Alles seejärel saab päritud kinnisvaraga tehinguid teha. Lisaks, kui omanikeringi kuulub ka alaealisi lapsi, on neil puhkudel tarvis kohtu nõusolek hankida, sest näiteks ühishüpoteeki üleandmine ostjale võib kahjustada alaealiste omanike huve.

Niisiis, pikk tee juba seljataga, alustasime 2023. aasta jaanuari keskel viimaks Kadri korteri müügiprotsessiga. Kinnisvaraturg on juba mõnda aega olnud nagu ta on, mistõttu ei tekkinud ka sellele objektile koheselt huvilisi. Ja ega me oodanud ka. Kaasa ei aidanud seegi, et viiendal korrusel asuv korter oli juba omajagu päevi näinud ning võinuks olla müügis soodsama hinnaga. Pisut kõrgem hind aga oli pigem teadlik ja taktikaline otsus, selle põhjustest hiljem.

Vajalike dokumentide ja muu pärimisega seotud asjaajamine võttis veel üle poole aasta, kuni siis viimaks 2023. aasta augustis, ligi aasta pärast esimest kontakti, jõudis tagatiseks olnud korteri pärimisprotsess finišisse ning saime Kadri korteri hinna õigeks ja õiglaseks korrigeerida.

Möödus vaevalt kuu, kui Kadri korterile tekkiski ostuhuviline, kes asus pankadega kodulaenu saamiseks läbi rääkima. Paralleelselt pidasin vajalikuks kõik vajalik veel kord ka notariga üle vaadata ja ilmnesid niigi pikale veninud protsessi järgmised väljakutsed.

• Pane tähele: kui inimene elab oma surma hetkel välisriigis, siis igasugune menetlus käib niisamuti selle riigi seaduste järgi. Seega, kui väljastatakse pärimistunnistus, siis ennekõike tuleb selle dokumendi õigsus apostillida ning seejärel tõlkida vandetõlgi poolt kohalikku keelde. Õige järjekord on siinkohal ääretult oluline. Ja see võib ka riigiti erineda. Näiteks, kui jagada Soomes asuvat vara sealsete seaduste järgi, siis pole apostill nõutud, Eestis aga on.

Esitasime notarile kõik pärijate valduses olnud dokumendid, kuid neist ei piisanud. Nõutus oli suur, sest Kadri õe abikaasa oli ka varem oma Soome vara müünud ja jaganud, kuid nüüd Eestis asju ajades ilmnesid takistused.

Vahepeal oli Kadri korteri ostuhuviline pangast rohelise tule saanud, mistõttu otsisime võimalusi, et talle kindlus anda. Õnneks oli tegu mõistva, mõistliku ja kannatliku inimesega, kes oli nõus veel pisut ootama. Et ootamine oleks vastuvõetavam, sõlmisime notari juures oktoobri alguses võlaõigusliku lepingu (VÕL), milles leppisime kokku, et hiljemalt 30.11.23 sõlmime asjaõiguslepingu. Seepeale esitas Kadri mind kummitama jäänud küsimuse: „Jaanika, oled sa kindel, et me jõuame selle ajaga asjad korda?“. Ostu-müügi tehingu toimumine seisis veel kahe dokumendi taga, kuid kuna Kadri õe abikaasa oli väga koostöine ja püüdis ka omalt poolt kiiremini tegutseda, polnud mul põhjust tehingu õnnestumises kahelda.

Käes oli novembri keskpaik, üks vajalik dokument olemas, kuid kõige olulisem puudu. Ja just selle viimasega toimetamiseks tulnuks Kadri õe abikaasal ekstra Soome sõita. Selle käigu ümber oli pisut segadust, kuid kindel oli see, et 30. novembriks oli tarvis KÕIK joonele saada, sest sellised olid võlaõiguslepingu broneerimistingimused. Soomes käidud, dokument apostillitud, jäänud veel viimane lõik ehk vandetõlgi töö. Jah, iseenesest pole ju tegu teab, mis mahuka tõlketööga, kuid kuna vandetõlke on vähe, siis nende tööde järjekorrad on pikad. Sedapuhku aitas kahtlemata varasem kokkupuude ja isiklik lähenemine. Mis seal salata, isegi pisut palumine ja saime apostillitud ja tõlgitud dokumendi 28. novembril! Kadri korteri ostu-müügi tehing kinnitati notaris 29. novembril ning tagatiseks olnud korter Kadri emale kingitud 30. novembril.

Vau, milline kogemus! Pealtnäha täiesti tavaline 2-toaline korter, milliseid olen oma elu jooksul müünud üksjagu, kuid kui palju eritaolist suhtlust nii ametkondade, ekspertide, pärijate, müüja ja ostjaga, asjaajamist ja nuputamist, ootamist ja tegutsemist – seda ei osanud ma peagi juba üle pooleteise aasta tagasi ettegi näha. Kõige tähtsam aga, mida sellest loost kaasa võtta, on see, et lahendamatuid olukordi ei ole olemas!

Loomulikult aga, ei olnud Kadri korteri müügiprotsessi õnnestumine ainult minu teene! Kasutan siinkohal võimalust ja tänan veelkord:

• Eglet, kes Kadri oma korteri müügisooviga just minu juurde suunas;
• Kadrit, kes mind lõpuni usaldas ja koostöine ning kannatlik oli;
• pärijaid ja eriti Kadri õe abikaasat, kes protsessi vältel, vaatamata soovile mitmel korral käega lüüa, üha suurema hooga kaasa lõi ja viimaks suurim fänn oli;
• Tartu Tasku notaribüroo notar Edgar Grünberg ja Epp Maria Sepping hüva nõu ja eksperditasemel soovituste eest;
• Luisa Tõlkebüroo vastutuleku ja hämmastava kiiruse eest kõige kriitilisemal hetkel;
• Luunja valda hoolivuse ja kiire tegutsemise eest.